Existem diversas normas e leis específicas que regulamentam a vida em condomínios e asseguram uma convivência pacífica nesses espaços. O Código Civil em condomínios (Lei nº 10.406/2002) é a lei principal que trata sobre os direitos e as obrigações dos síndicos e dos condôminos.
É com base nessa legislação que deve estar respaldada para a criação da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno, bem como para a organização das Assembleias.
Dessa forma, o documento reúne as principais questões em torno das atribuições de responsabilidade do síndico e dos moradores, que devem respeitar as orientações no dia a dia.
Por isso, o conhecimento do Código civil em condomínios é de fundamental importância para evitar situações que podem acarretar ações judiciais contra o condomínio e prejuízos para a gestão condominial.
Em alguns casos, o síndico pode ser responsabilizado civil ou criminalmente e até mesmo responder judicialmente caso descumpra as regras de convivência e coloque em risco a segurança patrimonial ou dos outros moradores.
Além de conhecer bem a legislação que rege suas atividades e responsabilidades na gestão condominial, o síndico precisa comunicar amplamente as principais disposições da lei aos moradores para que eles sigam as normas.
Com o intuito de contribuir com o entendimento do síndico e dos condôminos com relação à legislação, apresentaremos aqui as principais normas do Código Civil em condomínios.
Código civil em condomínios: direitos e obrigações de síndicos e moradores
Em vigor desde 2003, o novo Código Civil brasileiro trouxe modificações pontuais na Lei 4.591/64, que permanece ativa, mas não deve se sobrepor à nova legislação.
Em suma, o documento aborda cerca de 27 artigos sobre a vida em condomínio. Porém, a seguir, apresentamos alguns dos principais pontos com relação aos direitos e às obrigações de síndicos e moradores.
Nesse ínterim, em relação à lei antiga, a nova legislação trouxe poucas alterações no que diz respeito aos direitos e aos deveres do síndico, já presentes no artigo 1.348 do Código Civil.
Confira quais são eles:
Código civil em condomínios e os direitos, deveres e restrições do síndico
Em primeiro lugar, quando falamos dos direitos do síndico segundo o Código civil em condomínios, é importante que os seguintes pontos sejam respeitados:
- Contar com o apoio dos moradores na busca por soluções para a tomada de decisões importantes que busquem o bem comum;
- Ser consultado pelos moradores somente durante o seu horário de trabalho, tendo suas horas de descanso respeitadas;
- Não ser acusado injustamente pela não resolução de problemas no prédio;
- Remuneração prevista em convenção, onde se determina a isenção da taxa de condomínio ou definição de honorários;
- Direito a férias. Nesse caso, o subsíndico assumirá o seu papel perante o condomínio, respondendo oficialmente pelas funções do síndico;
- Ser inquilino, locatário, dono de apartamento morador ou não, desde que seja devidamente eleito em assembleia;
- Convocar a assembleia de condôminos.
Já quando elencamos, seguindo o Código civil em condomínios, os deveres que o sindico tem perante o condomínio e seus moradores, ele precisa cumprir com seu papel nos seguintes termos:
- Representar ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
- Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações das assembleias;
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- Realizar o seguro da edificação.
Quais são as proibições do síndico no código civil em condomínios?
Por mais que seja importante conhecer os direitos e deveres do síndico segundo o Código civil em condomínios, é necessário saber o que ele não pode fazer. Isso porque, como ele está em uma posição de poder, pode acabar confundindo algumas atribuições e se exceder em seus atos.
Por isso, os condôminos precisam estar por dentro de algumas situações proibidas que podem acontecer e saber exercer seu direito de impedir que o síndico as execute.
Confira na lista:
- Contratar ou adquirir serviços e produtos que afetem o caixa do condomínio sem aprovação prévia da assembleia;
- Não prestar contas anuais ou quando for solicitado;
- Reter documentos e arquivos após deixar o cargo;
- Deixar contratos vencerem, como os de seguros do condomínio;
- Gastar mais do que o orçamento previsto sem justificativas;
- Deixar e quitar dívidas do condomínio;
- Utilizar o fundo de reserva para pagar despesas rotineiras;
- Cobrar de forma vexatória os moradores inadimplentes;
- Deixar de cobrar ou conceder descontos para os condôminos em dívida;
- Proibir o acesso de visitantes autorizados pelos moradores no condomínio;
- Não ter uma boa comunicação com os moradores ou deixar de responder perguntas;
- Tomar algum lado em conflitos entre os condôminos;
- Entrar nas residências dos condôminos sem a permissão deles ou sem motivo significativa (como vazamento de gás ou incêndio);
- Multar moradores sem provas;
- Cessar os serviços de água e gás que são canalizados de forma coletiva;
- Elevar o seu próprio salário abusivamente.
| 2 ações que parecem proibidas ao síndico, mas não são:
Em primeiro lugar, é que o síndico está autorizado, sim, a contratar um advogado sem o consentimento do Conselho.
Entretanto, é importante lembrar que o síndico deve informar aos moradores sobre toda ação judicial ou extrajudicial através de assembleia.
O síndico tem permissão para contratar um familiar para trabalhar no condomínio, desde que esteja devidamente registrado de acordo com a lei, o que pode parecer errado, mas é autorizado.
Código civil em condomínios: como aplicar advertências e multas aos moradores?
Como falamos anteriormente, o Código civil em condomínios traz que também faz parte das atribuições de um síndico aplicar advertências e multas aos moradores que não cumprirem seus deveres. Mas você sabe em quais situações ele deve aplicar cada uma das possíveis penalizações?
Antes de mais nada, o primeiro passo na hora de decidir entre advertência ou multa é conferir a convenção e o regimento interno do condomínio. Ou seja, antes de tomar alguma decisão, é preciso que o síndico esteja bem ciente desses documentos.
Advertências são indicadas quando um condômino comete uma infração pela primeira vez e servem como um aviso ao morador, mais do que como uma penalidade.
Ou seja, o objetivo da advertência é informar ao morador que houve transgressão a uma regra e que essa infração não deve acontecer novamente. Do contrário, ele corre o risco de receber uma multa de condomínio.
No entanto, em algumas situações, apenas uma advertência não resolve o problema. É preciso recorrer diretamente à multa para penalizar o morador.
Por exemplo, caso o condômino cause prejuízo a uma área comum do condomínio, deverá ser cobrado dele um ressarcimento. Nesse caso, o síndico parte direto para a multa.
Agora se o condômino for reincidente, infringindo regras do condomínio mesmo após ter recebido uma primeira advertência, o síndico também pode fazer a aplicação da multa de condomínio.
Geralmente, essa situação é o recurso mais viável quando há problemas cotidianos, como não respeitar o horário de silêncio, infringir a lei antifumo, transitar com o cachorro em locais impróprios, entre outras transgressões.
Código civil em condomínios: quais são os direitos e os deveres dos condôminos?
Não são apenas os síndicos que possuem uma lista de concessões, restrições e obrigações dentro do condomínio. Os direitos e os deveres dos condôminos estão presentes no Art. 1.335 e 1.336. São eles:
| Direitos dos condôminos
- Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, desde que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
- Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, desde que esteja com as despesas condominiais em dia;
- Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil: preferência aos proprietários, seguidos dos inquilinos e, finalmente, pessoas estranhas ao condomínio;
- Vender a vaga da garagem a outro condômino. A comercialização com não-condôminos só pode ser feita se for permitido na convenção do condomínio.
É importante notar que, de acordo com o segundo item, parte dos direitos que cabem aos condôminos está condicionada ao pagamento em dia da taxa condominial.
Dessa forma, os condôminos inadimplentes perdem o direito de voto nas assembleias realizadas no condomínio.
De acordo com a Lei 12.607 de 2012, que altera o Art. 1.331 do Código Civil, os condôminos também têm direito a alugar suas vagas de garagem a outros moradores, proibindo que isso seja feito a pessoas estranhas ao condomínio.
O Art. 1.349 confere um importante instrumento de poder aos condôminos, estabelecendo que o síndico pode ser destituído do cargo mediante voto da maioria absoluta dos membros nos casos em que “praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio”.
Por fim, o condômino tem o direito de reclamar de perturbações internas, votar e ser votado (desde que não esteja inadimplente), recorrer de eventuais penalidades, circular livremente pelas dependências do condomínio e exigir que outros moradores e proprietários cumpram as normas e as regras.
| Deveres dos condôminos
- Contribuir para as despesas do condomínio;
- Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
- Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas;
- Não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores;
- O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito;
- O condômino que não cumprir seus deveres pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e dos danos que se apurarem. Não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Vale destacar que o não pagamento da taxa de condomínio abre a possibilidade para uma ação de cobrança judicial por parte do empreendimento.
Além do que está previsto no Código Civil, é importante lembrar que a convenção e o regimento interno do condomínio podem estipular pontos adicionais sobre os direitos e deveres dos condôminos, desde que estejam em conformidade com a lei.
Mais do que prever boas condutas e penalidades, a criação de normas tem como objetivo a boa convivência com os demais moradores, de modo que impere o respeito ao próximo e ao que é de todos.
Bônus: 4 dúvidas esclarecidas sobre direitos dos condôminos
| 1. Os condôminos podem ser proibidos de usufruir de áreas comuns por causa da pandemia?
A Lei N° 10.410, de 2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19), não autoriza ao síndico atitude unilateral.
No entanto, o síndico deve ficar atento às recomendações dos governos estadual e municipal e levá-las para a assembleia junto aos moradores com o objetivo de definir sua incorporação ao regimento interno.
Em princípio, o condomínio não pode proibir nenhum condômino de usufruir das áreas comuns devido à pandemia. No entanto, é possível recomendar que os moradores que testem positivo ou apresentem sintomas do vírus não saiam de suas residências.
| 2. Novos condôminos podem ser proibidos de ocupar um apartamento com débito condominial?
A dívida condominial é do imóvel. Se um novo morador e proprietário quiser ocupá-lo, o síndico não pode proibir.
Se o pagamento não for liquidado, o processo de cobrança da dívida seguirá e poderá chegar até a penhora e leilão da unidade.
| 3. Condôminos inadimplentes podem ser impedidos de ter TAGs de acesso ou de frequentar áreas comuns?
Não! Isso seria uma afronta ao direito de ir e vir do morador. Mesmo com justificativas legítimas, o síndico jamais deve tomar uma atitude que gere constrangimento ou mal-estar a um condômino.
Ações como essa agravam a situação e podem levar o inadimplente a entrar com uma ação contra o condomínio por danos morais, o que é, frequentemente, acolhido pela justiça.
| 4. Os condôminos podem alugar imóveis pelo Airbnb?
Algumas decisões judiciais permitem e outras proíbem o aluguel de residências situadas em condomínios pelo Airbnb, o que caracteriza aluguel por tempo curto (temporada).
Recomenda-se discutir em assembleias para regulamentar ou não a decisão no regimento interno, uma vez que essa é uma prática recente.
Portaria Porter
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