A entrega de um novo empreendimento e a subsequente instalação do condomínio marcam o início de uma nova fase para centenas de famílias e investidores. A euforia da mudança, no entanto, logo dá lugar à necessidade de gerenciar o espaço comum e, muitas vezes, à desafiadora tarefa de estabelecer uma relação equilibrada e autônoma com a construtora responsável pela obra.

Após a instalação do condomínio, os condôminos assumem, por meio de seus representantes eleitos (síndico e conselho), a gestão e a responsabilidade pelas áreas comuns. Neste momento, o condomínio adquire sua autonomia legal e administrativa, consolidada na sua Convenção e no Regimento Interno, ambos em conformidade com o Código Civil (Lei nº 10.406/2002).

A autonomia condominial significa que as decisões sobre o dia a dia, a manutenção, os contratos de serviço e a representação legal devem ser tomadas no melhor interesse da coletividade de moradores, sem ingerências externas indevidas. O síndico, em particular, é o principal executor dessa vontade coletiva, dotado de poderes para representar ativa e passivamente o condomínio (Art. 1.348, Código Civil).

Por isso, neste momento é muito importante a eleição de um síndico “imparcial/independente” e técnico, visando uma análise acurada no recebimento das áreas comuns e a defesa dos interesses coletivos, especialmente frente à construtora, com foco especial na proteção do imóvel em garantia.

É comum que, especialmente nos primeiros anos, a construtora mantenha a propriedade de diversas unidades não vendidas, e isso se torna um desafio para gestão. Essa posse, por mais legítima que seja, confere-lhe um considerável poder de voto nas assembleias, na proporção de suas frações ideais (Art. 1.352, Código Civil).

Nesse cenário, surge um ponto sensível: a possibilidade de a construtora, valendo-se de seu grande número de unidades, exercer influência desproporcional e intencional, e muitas vezes em nítido conflito de interesse. Essa influência pode se manifestar de diversas formas:

Eleição de Síndicos “Aliados”

A indicação e eleição de síndicos que, em vez de defenderem primordialmente os interesses do condomínio/coletivos, atuam em benefício da construtora, seja para postergar reparos da garantia, não seguir o plano de manutenção colocando em risco as garantias, aprovando contratos com empresas ligadas à incorporadora ou simplesmente ignorando demandas dos condôminos.

Vejam, não existe problema algum de o síndico ter uma boa relação com a construtora, o que é até saudável, o problema está no síndico que prioriza os interesses da construtora em detrimento do condomínio e não possui autonomia para tomada de decisões.

Contratos Parciais e Tendenciosos

A celebração de contratos de manutenção, segurança, limpeza ou outros serviços com empresas indicadas pela construtora, nem sempre nas melhores condições para o condomínio, ou até mesmo com valores inflacionados, e com atuação imparcial.

Tais práticas, embora por vezes disfarçadas de “parceria”, podem configurar um abuso de direito (Art. 187, Código Civil), além do evidente conflito de interesse, onde o exercício de um direito (o voto da construtora) excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes, causando prejuízo à coletividade, que representa uma massa de consumidores.

É por isso que, a ética e boa-Fé, devem ser os pilares de uma relação produtiva e independente entre condomínio e construtora. 

E a boa notícia é que autonomia e um bom relacionamento com a construtora não são excludentes, pelo contrário, uma relação entre ambas pode ser extremamente benéfica.

Um contato saudável, autônomo e transparente com a construtora pode abrir portas para:

• Agilidade na Resolução de Problemas: Facilita o acionamento da garantia da obra, a obtenção de projetos e manuais, e a solução de questões técnicas ou estruturais;
• Troca de Informações Essenciais: Permite o acesso a informações cruciais sobre a infraestrutura do edifício, manutenções preventivas e particularidades construtivas.

Para saúde desta relação, ela precisará ser construída sobre a base inabalável da independência da gestão condominial, e da procedimentalização da administração, que mesmo diante de uma boa relação deve sempre registrar formalmente todas as ocorrências, atendimentos e reparos realizados. 

O síndico e os conselheiros devem atuar com total transparência e imparcialidade, priorizando sempre o interesse da coletividade. Qualquer proposta que a construtora realize deve ser analisada criticamente, comparada com alternativas de mercado e aprovada pelos condôminos em assembleia, se necessário.

E neste processo a posição do síndico é de extrema confiança e responsabilidade. O síndico é o “guardião” do patrimônio e dos interesses comuns dos condôminos. Agir em desfavor da coletividade ou em proveito próprio ou de terceiros (como a construtora) pode acarretar sérias consequências, como: Destituição do Cargo, Responsabilidade Civil e Responsabilidade Criminal.

A transição de um empreendimento para um condomínio plenamente autônomo é um processo que exige vigilância e clareza. A relação com a construtora pode e deve ser colaborativa, mas nunca às custas da independência e dos interesses coletivos dos condôminos.

As construtoras, por sua vez, devem reconhecer a autonomia do condomínio como um direito legítimo, cultivando uma relação de boa-fé que valorize o empreendimento e a satisfação de seus clientes, os moradores/adquirentes. 

Somente assim se constrói um ambiente condominial próspero, justo e harmonioso e uma relação de confiança e perenidade com as construtoras.

ARIÁDINE GROSSI, Advogada sócia da banca Peixoto e Cintra Advogados Associados, Embaixadora Porter, head na área Imobiliária e Condominial, Especialista em Processo Civil, pela Fundação do Ministério Público do Estado de Mato Grosso, e especialista em Direito Condominial pela Centro Brasileiro de Estudos e Pesquisas Jurídicas, consultora e palestrante, coautora da obra Experiências Práticas em Conflitos Condominiais, editora ANACON, 2023.