A Lei do Inquilinato tem se tornado pauta recentemente por conta das mudanças no comportamento dos moradores, ajustes no mercado imobiliário e novas interpretações jurídicas que influenciam como síndicos, proprietários e administradoras aplicam as regras de locação.
Com o crescimento da locação digital, a necessidade de transparência aumentou e a dúvida mais comum retorna com força: quem paga despesas, reformas, rateio e fundo de reserva?
A legislação central continua sendo a Lei nº 8.245/1991, porém sua aplicação prática mudou, especialmente quando envolve despesas ordinárias e extraordinárias, manutenção e melhorias, revisões contratuais e responsabilidades financeiras.
Neste conteúdo que o blog da Porter preparou, você confere todos os detalhes sobre as atualizações na Lei do Inquilinato!
O que é a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato regula contratos de aluguel, definindo responsabilidades de inquilinos e proprietários sobre despesas ordinárias e extraordinárias, obras, manutenção, garantias e regras de convivência, conforme a Lei nº 8.245/1991 e interpretações recentes dos tribunais.
O que mudou na Lei do Inquilinato recentemente
A Lei do Inquilinato não teve uma alteração textual ampla, mas quatro mudanças práticas passaram a impactar profundamente a vida em condomínio.
1. Reajustes mais previsíveis
Após anos de instabilidade do IGP-M, o mercado consolidou o IPCA como índice padrão. Contratos novos preferem previsibilidade, e proprietários priorizam modelos mais estáveis diante da reforma tributária de 2026.
2. Digitalização das comunicações
Aplicativos de gestão condominial, e-mails e portais passaram a ter validade reforçada para notificações. Para administradoras e síndicos que usam o Aplicativo Porter, isso garante rastreabilidade de avisos, autorizações e ocorrências.
Veja como o app funciona na prática:
3. Mais clareza sobre despesas ordinárias e extraordinárias
Decisões recentes reforçaram a separação:
- Despesas ordinárias → inquilino
- Despesas extraordinárias → proprietário
- Fundo de reserva → proprietário, salvo cláusula específica no contrato
4. Garantias mais modernas
O seguro fiança cresceu como solução porque reduz conflitos e acelera aprovações de cadastro.
Resumo rápido: quem paga o quê
Inquilino paga:
- Despesas ordinárias;
- Limpeza das áreas comuns;
- Consumo de água, gás e energia individual;
- Manutenção preventiva do imóvel;
- Pequenos reparos.
Proprietário paga:
- Despesas extraordinárias;
- Obras estruturais e melhorias;
- Fundo de reserva;
- Troca de equipamentos permanentes;
- Reformas impostas por decisão da assembleia.
Essa separação aparece na Lei do Inquilinato atualizada e em decisões do STJ.
Base legal da Lei do Inquilinato atualizada
A Lei nº 8.245/1991 permanece como o marco regulatório, especialmente nos artigos:
- Art. 22: responsabilidades do locador;
- Art. 23: deveres do locatário;
- Art. 25: garantias;
- Art. 33: obras e benfeitorias.
Os tribunais reforçaram que despesas extraordinárias como modernização, pintura geral, troca de elevadores e implantação de sistemas de segurança são obrigação do proprietário.
Exemplos práticos de aplicação em 2026
Para facilitar a rotina do síndico e da administradora, veja situações reais:
- Troca do motor do elevador: proprietário
- Manutenção mensal do elevador: inquilino
- Implantação de câmeras novas: proprietário
- Troca de lâmpadas das áreas comuns: inquilino
- Obra para reforço estrutural: proprietário
- Reparos pequenos no apartamento: inquilino
- Pintura de fachada: proprietário
Lista extra: situações que mais geram conflitos
- Fundo de reserva pago pelo inquilino sem cláusula contratual;
- Reformas internas sem autorização;
- Rateios após saída do inquilino;
- Benfeitorias úteis vs. necessárias;
- Melhorias que valorizam o imóvel.
Como registrar despesas e rateios no condomínio
A Lei do Inquilinato atualizada obriga síndicos e administradoras a separar corretamente as despesas.
O ideal é organizar os boletos da seguinte forma:
Despesas ordinárias (inquilino):
- Limpeza;
- Salários e encargos;
- Manutenção preventiva;
- Contratos recorrentes;
- Consumo coletivo.
Despesas extraordinárias (proprietário):
- Obras;
- Reformas estruturais;
- Modernização;
- Aquisição de equipamentos;
- Cobertura de danos estruturais.
Relatórios digitais no Aplicativo Porter permitem registrar:
- Entradas e saídas de prestadores;
- Ocorrências;
- Fotos de obras;
- Comprovantes de pagamento;
- Histórico de manutenções.
Como resolver disputas entre inquilino e proprietário
Para evitar problemas jurídicos:
1. Use o contrato como guia
A Lei do Inquilinato permite acordos específicos desde que estejam por escrito.
2. Documente tudo
Registros pelo aplicativo evitam dúvidas e fortalecem a segurança jurídica.
3. Comunique com antecedência
Obras, manutenções e rateios devem ser informados claramente.
4. Envie relatórios ao locador
Administradoras que usam a Porter conseguem gerar evidências de uso, acessos e eventos.
5. Evite decisões verbais
O que não está registrado não existe para fins legais.
Leia também: O que é condômino: diferença de morador, inquilino e proprietário
Conclusão: como aplicar a Lei do Inquilinato atualizada sem erro
A Lei do Inquilinato atualizada continua sendo essencial para organizar responsabilidades e evitar conflitos entre moradores e proprietários. Com regras claras sobre despesas ordinárias e extraordinárias, manutenção e melhorias, síndicos ganham previsibilidade e proteção jurídica.
Ferramentas digitais como Portaria Remota, Aplicativo Porter e Porter Entregas complementam essa segurança com rastreamento, registros e comunicação centralizada.
Simplifique sua gestão condominial com tecnologia, controle e transparência.
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FAQ
O inquilino deve pagar despesas extraordinárias?
Não. A Lei do Inquilinato atualizada determina que despesas extraordinárias, como obras estruturais, melhorias e modernizações, pertencem ao proprietário.
Quem paga o fundo de reserva?
O proprietário, a menos que o contrato traga cláusula explícita transferindo essa responsabilidade.
Se o inquilino sair antes do rateio, ele paga?
Depende: se a despesa ocorreu durante sua permanência, ele responde pela parte proporcional.
Proprietário inadimplente prejudica o inquilino?
O condomínio pode restringir serviços não essenciais, mas não pode impedir o uso do imóvel. A cobrança sempre recai sobre o proprietário.
