Rateio de condomínio: quem paga, inquilino ou proprietário?

por João Filho
24/11/2025
25/11/2025
6 mins leitura

O rateio de condomínio costuma gerar dúvidas entre moradores, proprietários, síndicos e administradoras. A principal delas é simples: quem paga o quê – o inquilino ou o proprietário?

A resposta depende do tipo de despesa, do que diz a Lei do Inquilinato e das regras registradas no contrato de locação. Quando essa divisão não está clara, surgem conflitos, cobranças indevidas e desafios na gestão financeira do condomínio.

Neste guia completo, você descobrirá:

Como funciona o rateio de condomínio;
Quais despesas são ordinárias ou extraordinárias;
Como registrar as despesas no boleto;
Exemplos práticos e orientações para resolver disputas com segurança e transparência.

Continue a leitura e saiba todos os detalhes!

Quem paga o quê no rateio de condomínio?

De forma bem prática, esta é a responsabilidade de cada um na questão do rateio do condomínio:

Inquilino paga: despesas ordinárias (manutenção do dia a dia);
Proprietário paga: despesas extraordinárias (obras, reformas e melhorias);
Fundo de reserva: geralmente é do proprietário;
Reformas grandes e modernizações: responsabilidade do proprietário;
Manutenção rotineira e serviços continuados: responsabilidade do inquilino.

Base legal: o que diz a Lei do Inquilinato

A divisão do rateio de condomínio tem como referência a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Ela determina que responsabilidades financeiras na locação devem seguir a natureza da despesa.

O inquilino paga: despesas ordinárias

As despesas ordinárias são custos necessários para manter o condomínio funcionando diariamente, como:

Limpeza das áreas comuns;
Manutenção do jardim;
Consumo de água e energia das áreas coletivas;
Salários, encargos e benefícios dos funcionários;
Pequenos reparos;
Serviços recorrentes como portaria, controle de acesso e manutenção de elevadores.

O proprietário paga: despesas extraordinárias

Consideram-se extraordinárias todas as despesas ligadas ao patrimônio, às obras e às melhorias, como:

Reformas estruturais;
Pintura externa do prédio;
Modernização de elevadores;
Aquisição de equipamentos;
Indenizações trabalhistas;
Formação do fundo de reserva.

Essa distinção precisa estar refletida na comunicação do condomínio e no contrato de locação para evitar dúvidas sobre o rateio do condomínio.

Exemplos práticos: situações reais e quem paga cada uma

Rateio de condomínio: quem paga é o proprietário ou o inquilino?

A prática nem sempre é tão clara quanto a lei. Por isso, veja como classificar situações comuns no condomínio:

1. Troca do motor do portão

É manutenção cotidiana → pago pelo inquilino.

2. Modernização do sistema de segurança

Envolve investimento e melhoria → pago pelo proprietário.

3. Ajuste no elevador por ruído ou falha simples

Manutenção rotineira → pago pelo inquilino.

4. Troca completa de cabos do elevador

É uma obra relevante → responsabilidade do proprietário.

5. Pintura do hall

Se for manutenção anual: inquilino paga. Se for revitalização completa: proprietário paga.

6. Fundo de reserva

Na maioria das vezes: proprietário paga. Se o fundo cobrir despesas ordinárias: pode ser repassado ao inquilino.

7. Rateios emergenciais por danos estruturais

Sempre classificados como extraordinários → proprietário paga.

Esses exemplos ajudam a aplicar a regra no dia a dia do condomínio com precisão.

Como registrar corretamente no boleto e nos relatórios

Transparência é essencial para evitar questionamentos no rateio de condomínio. Alguns cuidados fazem toda a diferença:

Detalhar cada item

Indique no boleto:

Despesas ordinárias;
Despesas extraordinárias;
Fundo de reserva;
Rateios excepcionais.

Organizar relatórios mensais

A prestação de contas deve mostrar:

Valores pagos;
Natureza da despesa;
Origem da aprovação (assembleia condominial);
Saldo do fundo de reserva.

Documentar decisões

Decisões sobre rateio devem constar:

Na ata da reunião condominial;
No histórico financeiro;
No aplicativo de gestão condominial.

Esse cuidado dá segurança jurídica e facilita o relacionamento entre condomínio, proprietário e locatário.

Como resolver disputas sobre o rateio de condomínio

Conflitos são comuns quando falta clareza sobre quem paga cada despesa. Para evitar desgastes:

1. Consulte o contrato de locação

Tudo deve constar por escrito, sempre respeitando a legislação. É um dos documentos mais importantes em caso de dúvida.

2. Comunique com transparência

Descrições claras nos boletos e relatórios evitam interpretações equivocadas.

3. Use documentos oficiais

A ata da assembleia condominial, a planilha financeira e relatórios facilitam a solução de dúvidas.

4. Não tome decisões isoladas

Síndicos devem sempre validar questões delicadas com o conselho ou assembleia.

5. Formalize toda comunicação

Utilize o aplicativo condominial, e-mail ou sistemas oficiais de registro.

6. Busque apoio jurídico quando necessário

O respaldo de administradoras e advogados especializados reduz riscos.

Seguir essas boas práticas evita conflitos entre inquilinos e proprietários e torna o processo mais seguro.

Conclusão

O rateio de condomínio só funciona quando moradores, inquilinos e proprietários sabem exatamente o que cada um paga. A Lei do Inquilinato traz a base dessa divisão, mas cabe ao síndico e à administradora aplicar as regras com clareza e organização.

Com processos bem documentados, comunicação transparente e apoio tecnológico, o condomínio reduz conflitos, aumenta a segurança jurídica e traz mais tranquilidade para todos.

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FAQ

Inquilino sai antes do rateio: quem paga?

O inquilino paga apenas despesas ordinárias correspondentes ao período em que ocupou o imóvel. Despesas extraordinárias seguem sendo responsabilidade do proprietário.