Um levantamento do Secovi-SP registrou que, em 2025, 17% das unidades nas grandes capitais brasileiras estavam com cotas atrasadas, com picos de 25% em condomínios de médio e alto padrão. Para o síndico que lida com isso no dia a dia, cada ponto percentual tem nome e sobrenome: é manutenção adiada, fundo de reserva consumido e rateio emergencial que cai no bolso de quem sempre pagou em dia.

O problema não é novo. O que é novo, portanto, é a resposta que o Congresso Nacional está construindo para ele.

O Projeto de Lei nº 4/2025, em tramitação no Senado Federal, propõe a maior atualização do Código Civil em 22 anos. Uma das mudanças mais diretas para a saúde financeira dos condomínios: a multa pode subir de 2% para até 10% ao mês, desde que a convenção condominial preveja o percentual ou a assembleia aprove.

Por que a multa de 2% já não protege a saúde financeira do condomínio

Desde 2003, o Código Civil Brasileiro, nos artigos 1.331 a 1.358, define que a multa máxima por atraso no pagamento da cota condominial é de 2% sobre o valor devido, acrescida de juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária.

Traduzindo para números: um condômino com R$ 1.000 em atraso paga R$ 20 de multa. Para quem acumula dívidas e precisa decidir qual conta pagar primeiro, esse custo simplesmente não pesa. O resultado é que o atraso vira uma estratégia financeira implícita, não um acidente.

O cenário fica ainda mais claro quando se olha a pressão do lado oposto. A taxa condominial média no Brasil chegou a R$ 516 no primeiro semestre de 2025, com alta acumulada de 24,9% em três anos, segundo o Censo Condominial 2025/2026. Os custos operacionais sobem, pressionados pela inflação de serviços. A multa, por sua vez, não muda desde 2003. O desequilíbrio é sistêmico.

Leia mais em: Reajuste de taxa condominial em 2026: quando pode, quanto aumentar e como aprovar

O que o PL 4/2025 muda na cobrança de inadimplência condominial

O projeto está em fase de audiências públicas no Senado, com votação projetada para o segundo semestre de 2026. O texto já recebeu 149 emendas e o capítulo sobre condomínios pode ainda passar por ajustes. A direção, porém, está definida: mais ferramentas para o síndico, mais responsabilidade para o inadimplente reiterado.

Multa de até 10% ao mês. O teto sobe de 2% para 10%, mas o percentual aplicado precisa estar previsto na convenção ou aprovado em assembleia. O condomínio decide o valor. A lei abre o espaço.

Fim do desconto por pontualidade. A lei veda a prática de conceder desconto para quem paga antes do vencimento. O argumento jurídico é preciso: o desconto distorce o valor real da cota e transforma o preço cheio em punição implícita, fragilizando a cobrança e gerando insegurança jurídica.

A figura do devedor contumaz. O PL 4/2025 cria uma categoria específica para o condômino que, de forma reiterada, descumpre suas obrigações financeiras, comprometendo a saúde financeira coletiva. Para esse perfil, o condomínio aplica multa adicional, separada da multa por atraso.

Restrição de voto e cobrança ampliada: as outras mudanças do PL 4/2025

Restrição de voto para inadimplentes. A convenção poderá prever que o condômino com dívidas, incluindo despesas ordinárias, extraordinárias e multas, perde o direito de votar nas assembleias. A participação é mantida, mas o voto fica suspenso até a regularização do débito.

Cobrança do promitente comprador. O projeto resolve uma lacuna histórica: quem adquiriu o imóvel mas não concluiu o registro de transferência, inclusive em casos de leilão, passa a responder diretamente pelas dívidas condominiais, junto ao proprietário original.

O que essa mudança representa na prática para o síndico

A elevação da multa de 2% para 10% resolve algo que paralisa muitos síndicos hoje: a ausência de respaldo legal para uma cobrança mais rigorosa. Com a convenção atualizada e a nova legislação em vigor, o processo de cobrança passa a ter base normativa objetiva, sem depender de interpretações.

Quem se beneficia de forma mais direta é o condomínio bem gerido. Com a inadimplência condominial controlada, a previsibilidade orçamentária aumenta, os contratos com fornecedores ficam menos vulneráveis a atrasos e o fundo de reserva cumpre sua função real: cobrir imprevistos, não déficits estruturais.

Para o inadimplente de boa-fé, aquele que atrasou uma vez por imprevisto genuíno, a mudança não é o ponto central. O foco da reforma é o devedor contumaz: o condômino que faz do atraso um hábito e transfere, silenciosamente, esse custo para os vizinhos adimplentes.

Leia mais em: Inadimplência condominial: como manter a saúde financeira do condomínio

O que fazer agora, antes da lei entrar em vigor

O PL 4/2025 ainda não está aprovado. A preparação, contudo, começa antes da sanção.

Revise a convenção condominial. A multa de 10%, a restrição de voto e a multa ao devedor contumaz dependem de previsão expressa na convenção ou aprovação em assembleia. Uma convenção desatualizada representa um gargalo jurídico que vai custar caro quando a lei exigir adequação rápida.

Mapeie os devedores contumazes com dados. Antes mesmo que a lei estabeleça os critérios formais, você já pode identificar os condôminos com histórico reiterado de atraso. Esse mapeamento sustenta tanto a negociação amigável quanto a execução via título extrajudicial, instrumento que o Código de Processo Civil de 2015 já garante para cotas condominiais.

Estruture a régua de cobrança. Uma política de cobrança eficiente não começa quando o boleto atrasa. Começa antes do vencimento, com comunicação preventiva, encargos claros e canais de negociação acessíveis. Uma régua bem estruturada reduz conflitos e, com frequência, antecipa regularizações sem precisar chegar à etapa jurídica.

Atualize o regimento interno. Com as novas regras de voto e as penalidades ao devedor contumaz, o regimento precisa estar alinhado à convenção. Documentos inconsistentes geram nulidade de decisões em assembleia e consomem tempo e recursos do condomínio.

Como a tecnologia executa o que a legislação autoriza

Multa mais alta sem processo é só número no papel. A legislação cria o respaldo jurídico, mas a execução depende de gestão.

Com o super Aplicativo Porter + Almah, síndicos e administradoras centralizam boletos e histórico financeiro em um único ambiente digital. Cada etapa da régua de cobrança, do lembrete preventivo enviado dias antes do vencimento à notificação formal de atraso, o sistema automatiza e registra.

Para o devedor contumaz, o histórico consolidado na plataforma documenta o padrão de comportamento com dados objetivos: datas, valores, tentativas de contato, acordos firmados e descumpridos. Esse registro produz rastreabilidade operacional e documental para apoiar a cobrança extrajudicial/judicial, sem depender de memória ou planilhas paralelas.

A transparência, por sua vez, atua como ferramenta preventiva. Quando o condômino acessa seus débitos e visualiza os encargos acumulados em tempo real pelo aplicativo, a regularização antecipada se torna mais provável, o que reduz a necessidade de acionamento jurídico antes mesmo que ele ocorra.

O condomínio que age antes da lei chegar, sai na frente

O PL 4/2025 ainda percorre um caminho legislativo. O diagnóstico que ele carrega, porém, já está nas contas do seu condomínio: uma multa de R$ 20 para quem deve R$ 1.000 não é punição, é convite ao atraso.

Condomínios que estruturam a cobrança agora, com convenção atualizada, régua automatizada e histórico documentado, chegam à nova legislação com processos funcionando. Assim, devedores estão mapeados e os instrumentos de negociação já foram testados. O controle sobre a inadimplência condominial deixa de ser reativo e passa a ser parte da gestão ordinária.

Esse é o diferencial real: não reagir à lei quando ela chegar, mas estar preparado antes dela.

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Perguntas frequentes sobre inadimplência condominial e o PL 4/2025

A multa de 10% já está em vigor? Não. O PL 4/2025 ainda está em tramitação no Senado Federal, com votação projetada para o segundo semestre de 2026. Por ora, a lei mantém o teto de 2%.

O condomínio é obrigado a cobrar 10% se a lei for aprovada? Não. O projeto determina que o percentual precisa estar definido na convenção condominial ou aprovado em assembleia. O teto sobe para 10%, mas cada condomínio define o valor que vai aplicar.

Quem é o devedor contumaz? É o condômino que, de forma reiterada, descumpre suas obrigações financeiras, comprometendo a saúde financeira coletiva. O PL ainda precisa estabelecer critérios objetivos para caracterizar essa condição formalmente, como número de meses em atraso ou frequência de inadimplência no histórico.

O condômino inadimplente pode participar da assembleia com as novas regras? Sim. A participação é mantida. O direito ao voto, contudo, fica suspenso enquanto houver dívidas com o condomínio, desde que a convenção condominial preveja essa restrição.

O fim do desconto por pontualidade prejudica o bom pagador? A proposta entende que não. O objetivo é garantir isonomia: o valor da cota precisa ser o mesmo para todos. O bom pagador continua sendo beneficiado, mas pela estabilidade financeira do condomínio, não por um desconto que distorce o orçamento coletivo.