Atualmente, a presença de veículos elétricos nas garagens deixou de ser tendência para se tornar uma realidade imediata. O número de licenciamentos acumulados passou de 1,9 mil em 2020 para mais de 215 mil em 2024, ou seja, um crescimento de mais de 100 vezes em cinco anos. Para o síndico, esse crescimento traz uma pressão concreta por infraestrutura que, sem gestão técnica e jurídica adequada, compromete tanto a segurança coletiva quanto a saúde financeira do condomínio.
Nesse contexto, o Guia Prático lançado pela Comissão Especial de Direito Condominial da OAB-ES surge para organizar esse cenário. Assim, o documento oferece base jurídica sólida para quem precisa decidir sobre a instalação de ponto de recarga em condomínio, sem improvisar e sem expor a gestão a questionamentos futuros.
A segurança jurídica como ponto de partida para o síndico
Em geral, muitos conflitos internos nascem da incerteza. Até pouco tempo, a ausência de regulamentação específica deixava síndicos e conselhos em posição vulnerável: permitir a instalação e assumir riscos técnicos, ou então negar e enfrentar questionamentos judiciais dos condôminos.
Diante deste contexto, o guia da OAB-ES traduz a legislação para o cotidiano, o que permite uma tomada de decisão fundamentada em normas vigentes. Além disso, a iniciativa ganha peso adicional com o Projeto de Lei 158/25, em análise na Câmara dos Deputados, que assegura ao condômino o direito de instalar infraestrutura de recarga individual na sua vaga privativa, desde que respeitadas as normas técnicas, de segurança e a convenção do condomínio.
Essa combinação de guia prático e legislação em tramitação significa que o condomínio pode evoluir com eficiência orçamentária, planejando a adequação antes que ela se torne uma obra emergencial. A decisão antecipada protege o patrimônio coletivo e elimina o risco de correções custosas no futuro.
O que a NT 23/2026 do CBMES exige na prática para o ponto de recarga em condomínio
A Norma Técnica 23/2026 do Corpo de Bombeiros Militar do Espírito Santo é o marco regulatório estadual mais importante para o setor. Especificamente, ela estabelece os requisitos obrigatórios de segurança contra incêndio para o Sistema de Recarga de Veículos Elétricos e também se alinha à Diretriz Nacional publicada pelo Conselho Nacional dos Corpos de Bombeiros Militares em agosto de 2025, com vigência a partir de fevereiro de 2026.
Na prática, a norma define quatro alterações diretas na rotina administrativa do condomínio. O condômino que solicita o carregador agora tem um roteiro claro de documentos e especificações técnicas obrigatórias, o que elimina a subjetividade do processo. Já o síndico, por sua vez, recebe parâmetros objetivos para aprovar ou solicitar ajustes nos projetos sem depender de interpretações pessoais. Consequentemente, a justificativa de que “não existe lei sobre isso” deixa de ser válida para qualquer decisão administrativa relacionada ao tema.
O ponto mais crítico é o da responsabilidade civil e administrativa. Afinal, condomínios que descumprirem os requisitos da NT 23/2026 ficam em situação irregular perante os Bombeiros, o que pode resultar em multas e na perda de validade das apólices de seguro em caso de sinistro. Por isso, esse risco, por si só, justifica o tratamento prioritário do tema em assembleia.
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Os requisitos técnicos que o síndico precisa conhecer antes de aprovar qualquer instalação
Em termos práticos, a norma exige responsabilidade técnica com profissional habilitado, bem como botão de desligamento de emergência próximo à entrada da garagem e a cada estação, sinalização clara dos pontos de recarga e disjuntores, além de distância mínima de cinco metros das rotas de fuga em garagens com saída única.
No caso de condomínios existentes que instalaram sistemas de recarga após a construção, a diretriz nacional acrescenta obrigatoriedade de sprinklers e sistemas de detecção de incêndio. Já os condomínios novos precisam considerar essas exigências desde a concepção do projeto elétrico. Assim, o síndico que atua em um condomínio mais antigo precisa verificar a capacidade da rede elétrica e também encomendar um estudo de carga antes de qualquer aprovação em assembleia, a fim de não comprometer a segurança de todos com uma instalação tecnicamente inviável.
Alocação inteligente de investimentos e valorização do patrimônio
Em primeiro lugar, preparar o condomínio para a mobilidade elétrica representa uma decisão de alocação inteligente de investimentos que ultrapassa a mera adequação normativa.
A diretora da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) relata que já é comum compradores e locatários exigirem a presença de ponto de recarga como critério de seleção do imóvel. Por isso, condomínios que estruturam esse processo de forma organizada, com convenção atualizada, projeto técnico aprovado e conformidade com as normas dos Bombeiros, têm vantagem no mercado imobiliário de 2026.
Quando a gestão antecipa a demanda, protege a coletividade de gastos imprevistos com reforços de carga elétrica que não entraram no orçamento anual. Em comparação à adaptação forçada por pressão dos moradores, a modernização planejada custa menos, gera menos conflito e produz mais valor patrimonial.
O caminho estratégico para aprovar a instalação com segurança
De modo geral, a aprovação do ponto de recarga em condomínio começa antes da assembleia. O síndico precisa encomendar um estudo de viabilidade elétrica, além de reunir o conselho com as informações técnicas e jurídicas disponíveis e apresentar os custos e as obrigações de cada parte com clareza.
Já na assembleia, a narrativa mais eficiente é simples: quem solicita a instalação individual arca com os custos da estrutura necessária para sua vaga privativa, incluindo o projeto elétrico com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Da mesma forma, a responsabilidade pelo consumo de energia é do condômino. Ao síndico, por sua vez, cabe garantir que a instalação respeite a NT 23/2026 e proteja o patrimônio coletivo, sem que o condomínio assuma custos individuais.
Gestões que documentam esse processo com precisão, registrando cada etapa em relatório auditável, chegam à assembleia com autoridade e saem dela com decisões juridicamente sólidas.
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Perguntas frequentes sobre ponto de recarga em condomínio
O condomínio é obrigado a instalar carregadores para todos os moradores? Não. Na realidade, a norma estabelece as regras para quem deseja instalar, embora não imponha ao condomínio a obrigação de oferecer o serviço coletivamente. Aliás, a criação de pontos de uso comum precisa de aprovação em assembleia e estudo técnico prévio de viabilidade elétrica.
Quem paga a conta de energia das recargas individuais? De maneira objetiva, a orientação técnica e jurídica é clara: o condômino arca com o consumo gerado pelo seu veículo. Nesse sentido, a individualização da medição é a solução mais indicada para garantir que a saúde financeira do condomínio não absorva gastos particulares.
Qual o papel do síndico diante de um pedido de instalação? Basicamente, o síndico atua como garantidor da segurança coletiva. Assim, cabe a ele exigir o projeto elétrico com ART assinada por engenheiro habilitado e também verificar se a instalação respeita integralmente os requisitos da NT 23/2026 e da Diretriz Nacional SAVE antes de autorizar qualquer obra.
O que acontece se o condomínio ignorar as normas do Corpo de Bombeiros? Nesse caso, o condomínio fica em situação irregular, sujeito a multas administrativas e, em caso de sinistro, à perda de validade das apólices de seguro. Inclusive, essa responsabilidade recai diretamente sobre o síndico como gestor do patrimônio coletivo.
Condomínios mais antigos com fiação defasada podem instalar pontos de recarga? Em geral, depende da viabilidade técnica da rede elétrica existente. Sendo assim, o primeiro passo é um estudo de carga realizado por profissional habilitado. Caso haja risco de sobrecarga, a instalação pode ser condicionada a adequações técnicas, ainda que a solicitação do condômino não possa ser simplesmente negada sem laudo que justifique a recusa.
