Pela regulamentação publicada em 2026, o porteiro segue responsável pela portaria, e a ronda com finalidade de segurança fica com o vigilante habilitado. O Decreto 13.012/2026, que regulamenta o Estatuto da Segurança Privada, separa com mais clareza o controle de entrada do trabalho de vigilância patrimonial, e o Estatuto prevê prazo de adequação até setembro de 2027.
O que muda com o Estatuto da Segurança Privada
O Estatuto da Segurança Privada (Lei 14.967/2024) substituiu a antiga Lei 7.102, de 1983, e reorganizou as regras de autorização e fiscalização do setor. Em junho de 2026, o Decreto 13.012 regulamentou a lei e detalhou o que conta como serviço de segurança privada, sempre sob autorização e fiscalização da Polícia Federal.
Para o condomínio, o ponto central é a vigilância patrimonial. O decreto a define como o serviço voltado à integridade do patrimônio e à proteção das pessoas que estão no local, com ou sem arma. Ou seja, atividades com essa finalidade exigem profissional habilitado e vínculo com empresa autorizada, ou um serviço próprio do condomínio regularizado na Polícia Federal.
A norma não cita o porteiro pelo nome, e a dúvida se o porteiro pode fazer ronda virou pergunta recorrente nas assembleias. Ainda assim, a leitura predominante entre advogados especializados é direta: o porteiro cuida de quem entra e sai, e o vigilante responde pela proteção de pessoas e patrimônio. Essa distinção orienta tudo o que o síndico precisa revisar.
O que o porteiro pode continuar fazendo
A rotina da portaria segue preservada. O porteiro continua responsável por:
- Controlar a entrada e a saída de moradores, visitantes, prestadores e veículos.
- Atender o interfone, anunciar visitas e liberar acessos autorizados.
- Receber e registrar encomendas e correspondências.
- Acompanhar as câmeras e comunicar qualquer situação estranha ao síndico ou à polícia.
- Cuidar das tarefas administrativas da portaria, como livros de registro e controle de chaves.
Ao tratar de estabelecimentos comerciais e prestadores de serviço, o decreto reconhece que a observação passiva do ambiente e o acompanhamento por sistemas de monitoramento interno, feitos por empregados próprios, ficam fora da segurança privada clandestina, desde que não envolvam atividades privativas do vigilante. Especialistas aplicam a mesma lógica à portaria condominial: o porteiro observa e comunica. Para organizar essa rotina, vale revisar o controle de acesso de prestadores e visitantes.
Porteiro pode fazer ronda no condomínio em algum caso?
Saber se o porteiro pode fazer ronda depende da finalidade da volta. Uma inspeção de rotina para conferir lâmpadas queimadas, vazamentos ou portões mal fechados tem caráter de zeladoria e manutenção, e as funções do zelador de condomínio ajudam a distribuir essas tarefas. Por sua vez, a ronda voltada a prevenir ou reprimir ameaças é atividade de vigilância patrimonial. Entram nesse grupo:
- Rondas pelas áreas comuns, pela garagem ou pelo perímetro com finalidade de segurança.
- Abordagem de pessoas suspeitas e averiguação de ocorrências.
- Uso de colete, arma ou equipamento típico de vigilância.
- Qualquer intervenção para conter, por conta própria, uma ameaça ao patrimônio ou às pessoas.
Para essas funções, o profissional precisa de curso de formação em escola autorizada, registro na Polícia Federal e vínculo com empresa de segurança autorizada ou com serviço orgânico do próprio condomínio. Por isso, pedir ao porteiro que dê uma volta na garagem de madrugada, prática comum em muitos condomínios, entra na zona de risco.
Quando faz sentido ter vigilante no condomínio
Nem todo condomínio precisa de vigilância patrimonial. Em geral, o tema ganha peso em condomínios de grande porte, com áreas extensas, muitos acessos ou histórico de ocorrências. Nesses casos, a assembleia avalia o risco real e decide se a proteção ativa compensa o investimento.
Quando a resposta é sim, existem dois caminhos. O primeiro é contratar empresa de segurança privada autorizada pela Polícia Federal. O segundo é criar um serviço orgânico, ou seja, uma equipe própria de segurança, o que exige autorização da PF, vigilantes habilitados e cumprimento de todas as exigências do Estatuto. Em ambos os casos, o porteiro segue na portaria, e a vigilância fica com quem tem formação para ela.
Condomínios com portaria terceirizada também precisam revisar
Quem contrata empresa de portaria costuma achar que o assunto ficou com o fornecedor. Na prática, o síndico também precisa olhar o contrato, já que o decreto pune quem contrata serviço de segurança privada sem autorização da Polícia Federal. Por isso, a primeira pergunta é simples: o contrato descreve apenas portaria ou inclui vigilância, rondas e segurança patrimonial?
Se o escopo for só portaria, vale confirmar que as descrições de função e as ordens do dia a dia seguem essa linha. Se houver vigilância, a empresa precisa comprovar autorização da PF para essa atividade. Em ambos os casos, o síndico registra a conferência em ata ou em arquivo, o que protege a gestão em caso de fiscalização. Assim, a questão se o porteiro pode fazer ronda passa a ter resposta também no papel.
Prazo e multas para o condomínio
O Estatuto deu três anos para as adequações, contados da publicação da lei em setembro de 2024. Assim, o prazo vai até setembro de 2027. Depois disso, o condomínio que mantiver segurança fora das regras fica exposto às penalidades previstas.
O decreto prevê multa de R$ 10 mil a R$ 30 mil para a pessoa jurídica que contratar ou executar serviço de segurança privada sem autorização da Polícia Federal. Além da multa, existe o risco trabalhista: o porteiro que acumula funções de vigilância pode reivindicar diferenças salariais na Justiça do Trabalho.
Como revisar a rotina da portaria em cinco passos
- Mapear as tarefas reais: listar tudo o que porteiros e folguistas fazem, inclusive os pedidos informais do dia a dia.
- Separar portaria, zeladoria e vigilância: classificar cada tarefa e retirar da portaria o que for vigilância patrimonial.
- Atualizar os contratos: se a portaria é terceirizada, conferir o escopo do serviço contratado e ajustar as descrições de função.
- Verificar autorizações: ao contratar vigilância, confirmar na Polícia Federal se a empresa tem autorização para a atividade.
- Levar o tema à assembleia: apresentar o diagnóstico, as opções e o impacto no orçamento, para que a decisão saia de forma coletiva.
Esse processo protege o síndico, que responde pela gestão do condomínio, como lembram as responsabilidades do síndico no Código Civil. Além disso, ele dá previsibilidade ao orçamento, já que eventuais ajustes entram no planejamento com antecedência.
Como comunicar a mudança à equipe e aos moradores
Muitos moradores se acostumaram a ver o porteiro circular pela garagem à noite e podem estranhar a mudança. Por isso, vale explicar a regra em comunicado claro, com a base legal e o motivo: proteger o funcionário, evitar multas e manter o condomínio regular. Assim, a pergunta se o porteiro pode fazer ronda deixa de gerar ruído no grupo de mensagens.
Com a equipe, a conversa é ainda mais importante. O porteiro precisa saber exatamente o que fazer diante de uma situação suspeita: observar, registrar e acionar o síndico ou a polícia, sem se expor. Um procedimento escrito, afixado na portaria, dá segurança a quem trabalha e consistência ao atendimento.
Leia também: Assembleia de Condomínio: Como Aprovar a Modernização da Portaria
Tecnologia que fortalece a portaria
A nova regra reforça a vocação da portaria: controlar acessos com precisão. Nesse ponto, a tecnologia ajuda bastante. Reconhecimento facial, convites digitais para visitantes, registro automático de entradas e histórico de câmeras no aplicativo tornam o controle mais rápido e rastreável, e o síndico passa a contar com dados concretos sobre quem circula pelo condomínio.
A Portaria Porter reúne essas funções em uma solução de controle de acesso integrada ao Aplicativo Porter, que também organiza encomendas e documentos do condomínio. Dessa forma, a equipe concentra energia no atendimento, e a gestão ganha informação para decidir onde reforçar a segurança. O porteiro, por sua vez, trabalha com uma rotina mais clara, com menos improviso e mais registro de cada acesso liberado.
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Uma portaria bem definida prepara o condomínio para 2027
O prazo de adequação vai até setembro de 2027, e assembleias, contratos e orçamentos levam meses para mudar. Por isso, o síndico que começa a revisão agora atravessa a transição com calma, e a dúvida se o porteiro pode fazer ronda ganha uma resposta clara para todos. Com funções claras, o porteiro trabalha com segurança jurídica, o morador entende o que esperar da portaria e o condomínio protege a própria saúde financeira.
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Dúvidas de síndicos sobre porteiro, vigilante e a nova regra
O condomínio precisa trocar o porteiro por um vigilante?
Somente se quiser um serviço efetivo de segurança patrimonial. O condomínio que usa o funcionário apenas em atividades de portaria pode manter o modelo atual, como mostra reportagem da Folhapress publicada em O Tempo. Assim, a necessidade de vigilante surge quando entram rondas, abordagens e proteção ativa.
O porteiro pode usar colete ou arma?
Equipamentos típicos de vigilância, como colete e arma, ficam restritos a profissionais habilitados. Por isso, colete e arma ficam fora do uniforme do porteiro, mesmo quando a iniciativa parte dele.
Qual é a multa para o condomínio irregular?
O Decreto 13.012/2026 prevê multa de R$ 10 mil a R$ 30 mil para a pessoa jurídica que contratar ou executar segurança privada sem autorização da Polícia Federal. Além disso, há risco de ações trabalhistas por desvio de função.
Até quando o condomínio tem para se adequar?
O Estatuto da Segurança Privada fixou prazo de três anos a partir da publicação da lei, em setembro de 2024. Assim, o condomínio tem até setembro de 2027 para concluir as adequações.
Como saber se a empresa de vigilância é autorizada?
A Polícia Federal concede e fiscaliza a autorização das empresas de segurança privada. Por isso, antes de assinar, o síndico pede o documento de autorização e confere a regularidade nos canais oficiais da PF.
